Strumenti di legge nelle mani dell'amministratore

Fatte le opportune doverose premesse nel valutare l'effettiva situazione di un condomino che ritarda il pagamento delle rate condominiali e mettendo la ragionevolezza davanti ad ogni approccio, questa nota vuole essere un riassunto delle possibilita' messe dalla legge nelle mani dell'amministratore di condominio per quanto riguarda l'attivita' di riscossione delle quote dei pagamenti dovute dai singoli condomini.
Intenzione del legislatore e' certamente quella di fornitre all'amministratore condominiale uno strumento di tutela del bene amministrato in grado di risolvere quei casi, a volte dovuti a dissapori, in cui la minaccia o il mancato pagamento delle quote diventano uno strumento di ricatto verso altri condomini.

La norma
La riforma del condominio ha sancito l’obbligo per l'amministratore di condominio di adoperarsi per la riscossione dei crediti non riscossi, senza necessariamente chiedere l’autorizzazione all’assemblea. L'attivita' non si limita all' invio di lettere di messa in mora ma anche all'attuazione di azioni giudiziarie.

L’amministratore, in questi casi, non è tenuto a chiedere previo consenso all’assemblea circa la scelta dell’avvocato: si tratta, infatti, di una valutazione personale che gli consente di scegliere una persona di sua fiducia.

L'obbligo di azione per l'amministratore condominiale, salvo diverso ed esplicito parere dell'assemblea, scatta entro 6 mesi entro dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

La via giudiziaria consiste principalmente nell' ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Non essendoci l’obbligo del preventivo procedimento di mediazione, il condominio, già il giorno dopo la notifica al debitore del decreto ingiuntivo, può procedere con attivazione dell’ufficiale giudiziario.

Il mandato in questo caso e' davvero ampio, sara' possibile iscrivere ipoteca sul bene immobile del moroso e poi metterlo all’asta, e' possibile, nel caso in cui il bene siaa gia' ipotecato, procedere con una interrogazione all’anagrafe tributaria per scoprire quali altri beni o redditi siano aggredibili (lo scudo del fondo patrimoniale non e' utilizzabile). Anche un eventuale affitto percepito puo' essere recuperato forzatamente a saldo del debito.

Sospensione dei servizi comuni
In attesa del pagamento o come deterrente nei confronti del condomino moroso e' possibile sospendere la fruizione di eventuali “servizi comuni suscettibili di godimento separato” , magari annunciando il provvedimento con apposita raccomandata ( acqua centralizzata, riscaldamento (gas) e luce o addirittura servizi comuni tipo il parcheggio in aree condominiali).

La denuncia ai creditori
Altro deterrente su cui fare leva e' l’obbligo, per l’amministratore, di fornire, ai creditori del condominio, l’elenco dei nominativi dei proprietari non in regola coi pagamenti. In questo modo si tutela in condominio perche' I creditori saranno tenuti ad avviare le loro azioni prima nei confronti dei morosi e solo successivamente nei confronti degli altri. Attenzione che l'eventuale creditore potrebbe richiedere legittimamente il pignoramento del conto corrente condominiale ed in questo modo costringere I "condomini paganti" a farsi carico di uno sforzo economico aggiuntivo per mantenere la contabilita' quotidiana.

rilascio di informazioni
Da quanto descritto, emerge che sia I creditori esterni che tutti I condomini possono fare richiesta all'amministratore per ottenere l'elenco dei morosi e , nel caso dei condomini, anche l'attestazione relativa ai pagamenti ed eventuali liti in corso.

Spesso va valutata anche l'entita' del debito prima di generare costi di recupero maggiori del debito stesso. Compito di chi amministra rimane comunque quello di procedere nel migliore modo possibile per la tutela del patrimonio affidatogli e degli interessi dei singoli condomini. Anche di quelli in difficolta'.