1 - Distacco riscaldamento centralizzato

Distacco riscaldamento centralizzato

Quando e' possibile secondo la riforma del condominio


Quella per il riscaldamento è tra le più rilevanti voci di spesa dell' amministrazione condominiale e delle spese familiari. L’approvazione della Riforma del Condominio (Legge 11.12.2012 n. 220), ha portato alcune novita' sul tema del distacco dal riscaldamento centralizzato, sebbene l’argomento non abbia alcuna connotazione di novità e nemmeno, ormai, di fattibilità e convenienza, come ben sanno gli operatori del settore. Il legislatore ha infatti, codificato un orientamento giurisprudenziale che si era gia' consolidato negli anni.
La Riforma del condominio introduce un ultimo, nuovo comma, all’art. 1118 del Codice Civile, in base al quale il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, a condizione che dal suo distacco non derivino squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso è previsto che il rinunziante concorra al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma (che il rinunciante rimane tenuto a corrispondere in quanto comproprietario dell’impianto medesimo).
SQUILIBRI DI FUNZIONAMENTO. Nella formulazione il legislatore ha optato per un recepimento del diritto al distacco dal centralizzato, così come già configurato dalla giurisprudenza: il solo presupposto richiesto (peraltro non così scontato da attestare da parte del tecnico) continua ad essere l’assenza di squilibri di funzionamento o di aggravi di spesa per gli altri condomini. Nel caso in cui la perizia (che deve essere redatta da un tecnico specializzato) dimostri la presenza di eventuali squilibri o, piu' facilmente, un aggravio di spesa per gli altri condomini, allora sara' il distaccante a farsi carico di queste spese.

COSA DICE IL NUOVO TESTO DEL C.C. :
ART. 1118 – VECCHIO TESTO
Diritti dei partecipanti sulle cose comuni.
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
ART. 1118 – NUOVA FORMULAZIONE
Diritti dei partecipanti sulle parti comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.


Da tempo la consuetudine e l'esperienza giudiziale si erano gia' accordati sulla possibilita' di distacco e sulle regole di compensazione indicate :

Alcune Sentenze prima della riforma:
Se il condomino interessato prova, tramite perizia tecnica, che dal distacco deriva un’effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio e l’assenza di squilibri in pregiudizio al regolare funzionamento dell’impianto centrale, l’assemblea condominiale non può negare l’autorizzazione al distacco (a meno che con analoga perizia tecnica non sia contestata l’esistenza dei suddetti presupposti), pena la nullità della delibera (per tutte Cassazione n. 5331 del 3.4.2012). La Suprema Corte, nella sentenza n. 19893 del 29.9.2011, si è spinta fino a sostenere (in modo non condivisibile) che il diritto del singolo condomino al distacco non possa essere limitato nemmeno da un’eventuale norma impeditiva del regolamento condominiale di natura contrattuale.

ALTRE NORME DA CONSIDERARE.

  • La trasformazione dell’impianto centralizzato in impianti autonomi è espressamente esclusa, ai fini dei benefici fiscali, dagli interventi di riqualificazione energetica (art. 9 del decreto interministeriale 19.2.2007).

  • L’art. 4, comma 9, del DPR 2.4.2009, n. 59, stabilisce che la trasformazione in impianti con generazione di calore separata per singole unità abitative, in tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a 4 e, comunque, nel caso in cui sia presente un impianto di riscaldamento centralizzato di potenza di almeno 100 kW, è ammessa solo in presenza di cause tecniche o di forza maggiore, da evidenziarsi nella relazione tecnica attestante la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo energetico che deve essere depositata in Comune ai sensi dell’art. 28 della L. 10/91.

  • In caso di distacco individuale dall’impianto centralizzato, l’art. 3, comma 2, lettera 2 del D. Lgs. 192/2005 prescrive l’obbligo di verifica del rendimento globale medio stagionale del nuovo impianto termico, che deve essere superiore a un determinato valore limite (semplificando, l’intero impianto deve essere ad alta efficienza energetica).

  • Le normative vigenti sulle canne fumarie prevedono che, salvo poce eccezioni, si debba procedere con la dispersione dei fumi a tetto (e sempre con verifica di distanze ed altre norme specifiche). Questo rende spesso impossibile o estremamente dispendioso, procedere in tal sanso nei termini di legge.



NORME REGIONALI
Alcune Regioni , esercitando la potestà legislativa loro spettante in materia spesso di contenimento delle forme di inquinamento, hanno introdotto da tempo divieti o limitazioni all’installazione di impianti termici individuali. Si distinguono in particolare il Piemonte, con legge regionale 13/2007 e delibera di Giunta del 4.8.2009 n. 46-11968, punto 1.4 e la Lombardia con la delibera di Giunta n. IX/2601 del 30.11.2011; quest’ultima, all’art. 6, prevede che in caso di trasformazione da impianto centralizzato a impianti autonomi, o anche di distacco di una sola utenza dall’impianto centralizzato, è fatto obbligo al responsabile dell’impianto autonomo di realizzare preliminarmente una diagnosi energetica che metta a confronto le diverse soluzioni impiantistiche.
In particolare la regione Piemonte, agendo all'interno della propria autonomia in ambito ambientale, ha vietato l'attivazione di nuovi sistemi di riscaldamento individuale a combustione la dove sia presente un impianto condominiale. Ecco alcuni link utili :



Per quanto riguarda il regolamento condominiale : Non essendo l'ultimo comma dell' articolo 1118 richiamato dall' art. 1138 tra quelli di natura inderogabile, non puo' prevalere su quanto espresso all'interno del regolamento condominiale ed avente natura contrattuale. Per questa ragione si ritiene prevalere un eventuale divieto al distacco che dovesse essere presente su quest'ultimo.
Anche precedentemente alla nuova normativa si riteneva vincolante e valido un divieto condominiale al distacco (Cassazione 21.5.2001, n. 6923; Tribunale Napoli 20.1.2010).